EL CONTRATO DE ARRAS. TE LO EXPLICAMOS

Seguro que alguna vez ha escuchado en una operación de compraventa eso de “hay que hacer un contrato de arras” o “hay que entregar una señal”. ¿Qué significa? ¿Qué trascendencia tiene? ¿Para que sirve?

En Sierra Jurídica asesoramos a nuestros clientes al respecto de que es fundamental firmar un contrato de arras a la hora de proceder a la compraventa de un inmueble y ello porque puede ser muy beneficioso tanto para el comprador como para el vendedor del mismo, ya que supone una garantía para ambos. A continuación te explicamos todo lo que debes saber acerca de esta práctica, y los diferentes tipos de contratos de arras que existen.

Contrato de arras, ¿qué es?

El contrato de arras, también conocido como anticipo o señal como deciamos en el titulo de este artículo, se trata de un contrato privado que supone el compromiso de llevar a cabo una compraventa de un inmueble. Por lo tanto, el comprador de la vivienda entregará como reserva una determinada cantidad económica. En este contrato se recogerán todos los detalles del acuerdo: importe, forma de pago, reparto de los diferentes gastos, y plazo de formalización del contrato, entre otros.

¿Qué clases de arras existen?

Podemos diferenciar hasta tres tipos de arras, y esto es algo que debemos tener muy en cuenta, ya que dependiendo del tipo de contrato que firmemos las consecuencias van a ser distintas. Para más información consultanos en Sierra Jurídica, no obstante te indicamos los tipos:

Arras confirmatorias

Las arras confirmatorias son prueba de la perfección del contrato de compraventa. Garantizan que la compraventa se va a realizar y suponen un anticipo, por lo que la entrega es a cuenta del precio. Es importante tener en cuenta que las arras confirmatorias no conceden una facultad de desistimiento del contrato, por lo tanto si éste se incumpliese, la parte perjudicada tendrá dos opciones:

• exigir el cumplimiento
• la resolución de la obligación, que además vendrá acompañada por el resarcimiento de daños y abono de intereses, cuando dichos daños sean probados, todo esto conforme a lo que dicta el artículo 1124 del Código Civil.

En el caso de que no se espefique nada en el contrato, se entenderá que las arras pactadas son confirmatorias.

 Arras penitenciales

Las arras penitenciales son el segundo tipo de arras, también conocidas como arras de desistimiento, se diferencian de las confirmatorias precisamente en que permiten desistir libremente del contrato a cualquiera de las partes. En esta ocasión, las consecuencias de dicho desistimiento son abonar la cantidad que se haya fijado previamente en las arras. Por este motivo, se deberá indicar en el contrato cuál será la cantidad a abonar en el caso de que se diera el desistimiento. Las consecuencias serán distintas dependiendo de si incumple el comprador o el vendedor, tal y como se reconoce en el artículo 1454 del Código Civil.

• En el caso deincumplimiento por parte del comprador, éste perderá la cantidad entregada.
• Si el incumplimiento le fuera imputable al vendedor, devolverá el doble de la cantidad que percibió.

Arras penales

En el caso de las arras penales, tercer y último tipo de arras, si se diera incumplimiento por parte del comprador, éste perderá la cantidad entregada; mientras que si se diera por parte del vendedor, devolverá el doble de la cantidad que percibió. Pero además, no impiden la exigibilidad de la obligación: el hecho de que se haya desistido no implica que desaparezca la obligación. Por lo tanto:

• Estamos ante unimporte fijado que se entiende como cláusula penal, y según el artículo 1152 del Código Civil, en las obligaciones con cláusula penal, en caso de incumplimiento y si otra cosa no se hubiere pactado, la pena sustituirá a la indemnización de daños y al abono de intereses. No obstante, el Juez podrá modificar la pena si por ejemplo el incumplimiento fuera parcial.
• Como la pena no impide la exigibilidad, además se podrá reclamar que el contrato sea efectivamente cumplido.

Por tanto, en el caso de las arras penales, el modelo de contrato deberá incluir una cláusula penal en la que se establezca que, en caso de incumplimiento por parte del vendedor, éste deberá devolver a la compradora el doble de la cantidad recibida en concepto de arras o señal; y si fuera la parte compradora la incumplidora de las obligaciones reflejadas en el contrato, ésta perderá las cantidades entregadas en concepto de arras o señal, y se las quedaría la parte vendedora. También deberá reflejarse la posibilidad de que la parte cumplidora resuelva el contrato o exija su cumplimiento, con las indemnizaciones pertinentes.

Una última pregunta que los clientes de Sierra Jurídica plantean muchas veces con este tipo de contratos:

¿Qué cantidad desembolsar?

Normalmente la cantidad o importe a desembolsar suele situarse entre el 5 y el 10% del precio de compraventa, aunque dependerá de las circunstancias concretas de cada caso y de las probabilidades de desistimiento de las partes.

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